Prozesskostenhilfe bei Mietrecht

Kündigung, Schimmel, Kaution, Renovierung, Nebenkosten, Mieterhöhung – dies sind nur einige der häufigsten Probleme im Mietrecht.

Im Idealfall läuft das Mietverhältnis reibungslos: Der Mieter möchte in erster Linie eine einwandfreie Wohnung ohne Mängel und einer bezahlbaren Miete. Der Vermieter möchte einen Mieter, der pünktlich seine Miete zahlt und seine Wohnung in einem gepflegten Zustand hält.

In der Realität gibt es jedoch häufig Reibungspunkte: Der Wohnungszustand entspricht nicht der vertragsgemäßen Beschaffenheit. Es sind erhebliche Mietmängel vorhanden, wie z.B. Schimmel, Lärm, defekte Heizung etc. Der Mieter zahlt seine Miete mehrfach unpünktlich, sodass der Vermieter letztlich die Kündigung ausspricht. Auch lässt die Nebenkostenabrechnung auf sich warten oder stimmt wieder nicht. Der Vermieter ist der Ansicht, dass die Miete viel zu gering ist und verlangt nunmehr eine erhöhte Miete. Nach dem Wohnungsauszug wurde die Mietkaution trotz einwandfreiem Übergabeprotokoll und ausgeglichener Nebenkostenabrechnung auch nach mehreren Monaten immer noch ausgezahlt.

In solchen Fällen bleibt dann nur der Gang zum Gericht, um zu seinem Recht zu kommen. Doch was ist, wenn man wenig Geld verdient und keine Rechtsschutzversicherung hat? Wie sollen die Kosten eines solchen Verfahrens gestemmt werden? Muss man sich mit den juristischen Fragestellungen und rechtlichen Hürden, mit denen man sich als Laie auch nicht so gut auskennt, alleine auseinandersetzen?

Hier besteht die Möglichkeit Prozesskostenhilfe (PKH) in Anspruch zu nehmen, um seine mietrechtlichen Ansprüche durchzusetzen oder sich hiergegen zur Wehr zu setzen. Diese staatliche Fürsorgeleistung kann bei dem Gericht beantragt werden, das für die mietrechtliche Streitigkeit auch zuständig ist. Besteht dann Anspruch auf Hilfe, prüft das Gericht auf der zweiten Stufe, ob die Klage auch in rechtlicher Hinsicht Aussicht auf Erfolg hat.

Wann habe ich als Mieter Anspruch auf Prozesskostenhilfe?

Bestehen Zweifel im Hinblick auf die Rechtmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung oder ist der Vermieter in Verzug mit der Rückzahlung der Kaution, ohne dass der Vermieter seinerseits noch offene Forderungen gegenüber dem Mieter hat, stehen die Erfolgsaussichten im Hinblick auf eine PKH-Bewilligung gut. Das Gleiche gilt für die Geltendmachung von Mietmängeln wie z.B. Lärm und Feuchtigkeit. So berechtigt nicht jede Lärmbelästigung sowie Feuchtigkeit zur Geltendmachung mietrechtlicher Gewährleistungsrechte. Soweit jedoch der Lärm eine bestimmte Erheblichkeitsschwelle erreicht hat, dürfte eine PKH-Klage hinreichend erfolgsversprechend sein. Auch bei Problemen mit Feuchtigkeit wird häufig vom Vermieter behauptet, die sei durch falsches Lüftungsverhalten des Mieters entstanden. Inwieweit dies zutrifft, muss letztlich durch ein Sachverständigengutachten beurteilt werden, sodass hier nicht abschließend die Erfolgsaussicht und damit die Bewilligung von Prozesskostenhilfe in Abrede gestellt werden kann.

Wurde der Mieter jedoch gekündigt, weil er mit der Miete mit mehr als 2 Monatsmieten in Rückstand ist oder die Miete mehrfach trotz wiederholter Abmahnung verspätet gezahlt hat, bestehen kaum Erfolgsaussichten sich gegen die Kündigung rechtssicher zu Wehr zu setzen, sodass auch hier Prozesskostenhilfe zweifelhaft ist.

Wann habe ich als Vermieter Anspruch auf Prozesskostenhilfe?

Als Vermieter ist es dagegen weitaus schwieriger Prozesskostenhilfe zu bekommen. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass Vermieter gleichzeitig auch Immobilieneigentümer sind. Als Eigentümer einer Immobilie, die den angemessenen Wohnbedarf gem. §§ 90 Abs. 2 Nr. 8, 96 Abs. 2 Satz 2 i. V. m.§ 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII überschreitet, kann Prozesskostenhilfe nämlich versagt werden (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 10.10.2014, 9 W 34/14; LAG Mainz, Beschluss vom 14.09.2011, 11 Ta 169/11). Ein zu großes Wohnhaus, welches das Schonvermögen überschreitet, und dessen Wert die auf dem Haus lastenden Verbindlichkeiten auch überschreitet, muss daher für den Prozess zunächst beliehen oder im Zweifel sogar veräußert werden.

Auch wenn grundsätzlich der Immobilieneigentümer bei einem Rechtsstreit gehalten ist, sein Immobilienvermögen vorrangig zur Finanzierung der Verfahrenskosten einzusetzen, besteht diese Verpflichtung nur soweit dies auch möglich und zumutbar ist. Als Alleineigentümer einer selbst bewohnten Immobilie mit mehr als einer angemessenen Wohnfläche wird regelmäßig davon ausgegangen. Als Miteigentümer eines Hauses, bei dem vom anderen Miteigentümer zu erwarten ist, dass er einer Veräußerung nicht ohne weiteres zustimmt, kann sich dies anders beurteilen. Insbesondere bei einer vermieteten Immobilie kommt eine umgehende Verwertung nicht in Betracht, wenn der Antragsteller von PKH mit dem Verkauf seine (einzige) Lebensgrundlage verliert. Dies ist dann der Fall, wenn er wirtschaftlich auf die Eigennutzung einer Wohnung in dem Haus und/oder auf die Mieteinnahmen aus der Vermietung angewiesen ist (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 23.12.2015 - 2 WF 156/15). Auch eine Beleihung der Immobilie kann eine unzumutbare Härte bedeuten, wenn der Antragsteller von PKH ausweislich seiner aktuellen Einkommensverhältnisse wirtschaftlich nicht in der Lage ist, ein weiteres Darlehen aufzunehmen und die Darlehensraten zurückzuzahlen.

Daher kann es sich auch für Eigentümer von Immobilien empfehlen, bei finanziellen Schwierigkeiten im Falle von Mietrechtsstreitigkeiten Prozesskostenhilfe zu beantragen.

Zögern Sie also nicht uns zu kontaktieren. Wir helfen sowohl Vermietern als auch Mietern bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche im Rahmen von Prozesskostenhilfe.